Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » ГРОМКИЕ ИМЕНА: Кулинарная недвижимость

 

ГРОМКИЕ ИМЕНА: Кулинарная недвижимость

 

 

Открыть ресторан в Москве сейчас непросто даже для серьезного инвестора. Крупные игроки на рынке общепита последние несколько лет твердят о планах по расширению бизнеса. Но далеко не всем удается сдержать обещания. Случается, что ресторатор, обещавший открыть в столице 10 предприятий питания, довольствуется одним или двумя. Одна из основных причин, мешающих рестораторам в срок реализовать свои планы, - дефицит подходящей недвижимости.

загрузка...

 

 

Так считает Максим Привезенцев - исполнительный директор Федерации рестораторов и отельеров, владелец консалтингового бюро Maxpro.

- Какое сейчас на рынке соотношение между спросом и предложением на помещения для предприятий питания?

- Спрос на такие помещения значительно превышает предложение. Нехватка помещений - один из главных факторов, сдерживающих бум на ресторанном рынке столицы. Развитие рынка сегодня идет с динамикой 10 - 20% в год за счет тех предпринимателей, которые сумели найти помещения, в основном вывести из жилого фонда или купить в новостройке, где они были заложены при проектировании.

- Какой мог бы быть рост на рынке, если бы не было проблемы с недвижимостью?

- Трудно сказать. Но все компании сегодня тратят огромное количество времени на поиски помещения - в среднем от трех до шести месяцев. Причем у всех, начиная от кофеен и заканчивая сетями уличного фаст-фуда, есть большие программы развития. Кстати, передвижной фаст-фуд давно уже стремится в стационарные помещения. Такие концепции, как "Крошка-Картошка", "Русские блины", "Стоп-Топ", вполне могли бы оплатить аренду помещений в хороших местах.

- У вас есть данные, сколько времени поиск помещений занимает в западных странах?

- Мне трудно сказать точно. Но совершенно очевидно, что у западных рестораторов другая проблема: в крупных городах рынок перенасыщен, все подходящие помещения заняты. Поэтому в основном там продаются или сдаются в аренду готовые бизнесы. В Москве и в других регионах развитие индустрии питания пока идет за счет подбора помещений, которые до этого имели иное назначение. В Москве случаи продажи ресторанов, конечно, нередки, но они, как правило, проходят "втихую", потому что продавцы боятся спугнуть информацией о продаже клиентов работающего еще предприятия. Хотя ничего зазорного в продаже нет. Бизнес можно продавать не потому, что он неэффективен, а потому, что изменились интересы владельцев, они не хотят больше заниматься ресторанным бизнесом, им нужны ресурсы, чтобы переориентироваться на нечто другое.

- Какой процент в общем объеме инвестиций при открытии ресторана составляют сейчас затраты на аренду или покупку помещения?

- На аренду при открытии может уходить от нуля до 50% от стоимости бизнеса. Например, торговый комплекс "Мега" требует внесения на депозит арендной платы на шесть месяцев. А в некоторых случаях с владельцами недвижимости удается договориться об отсрочке выплаты аренды до момента открытия ресторана. При покупке, как говорится, "нет предела совершенству". .. Стоимость недвижимости сегодня колеблется от $800 до $4500 - 6000 за 1 кв. м и выше. Тем не менее при возникновении дилеммы покупать или арендовать мы нашим клиентам советуем покупать недвижимость. Это другой уровень ведения бизнеса, хотя и более долгие деньги.

- Какое соотношение между предложениями по аренде и продаже в столице?

- Можно сказать, что предложений по продаже почти нет. Хорошие варианты появятся, если будет кризис. Все удачные покупки, какие я могу вспомнить, были совершены в 1998 - 1999 гг. Сегодня мало кто из собственников продает помещения, предпочитая получать доход от их сдачи в аренду. С другой стороны, на Западе большинство рестораторов арендуют помещения. Недвижимость, например, в Европе принадлежит в основном крупным банкам, корпорациям, рассчитывающим получать с нее долговременный доход. Хотя и в Москве есть такие рестораторы, которые говорят: "У нас проект на три года, мы знаем, сколько мы должны заработать, мы знаем, какие ставки аренды будут в этот период, и нам не нужны расходы на покупку".

Но изменение условий аренды - достаточно типичная ситуация на столичном рынке. Могут изменяться как ставки, так и арендодатели (в случае смены собственников здания). Многие предприниматели находятся в постоянном стрессе из-за потенциальной возможности лишиться своего бизнеса. С другой стороны, покупку сейчас может позволить себе тот, кто получил очень дешевый долгий кредит, либо какой-то "монстр" бизнеса. Потому что расходы на приобретение недвижимости уже измеряются миллионами долларов, а это очень большие деньги с точки зрения ресторанного бизнеса.

- Какие сейчас средние ставки аренды для ресторанов?

- В Москве ставки колеблются от $500 до $1500 за 1 кв. м в год в зависимости от места. Наиболее дешевые ставки - $500 - 600 - это помещения не в центре и, как правило, не на "первой линии". Возможно, какие-то торговые центры. По мере приближения к хорошим местам цены повышаются до $2500 за 1 кв. м в год. Более высокие ставки мне пока не встречались.

- Какова была динамика этих цен в последние годы?

- Полтора-два года назад нижняя планка аренды составляла $350 - 450, верхняя - в районе $1000 - 1200. Можете сами сравнить с нынешними ценами. Причем дальнейший рост очевиден. Но растут цены и на все остальное. Например, стоимость ресторанной корзины (основных продуктов, использующихся для приготовления блюд. - "Ведомости") с 1999 г. возросла на 65%. Нам говорят, что инфляция в России составляет 12% в год, но на самом деле это цифры другого порядка. Один только переход поставщиков с доллара на евро незаметно приплюсовал 25% к стоимости продукции для ресторанов.

- Неужели сейчас все поставщики выставляют рестораторам счета в евро?

- Да, с начала года на евро перешли практически все. Аренда пока, к счастью, не пересчитывается в евро, но долларовая составляющая все равно рассчитывается с применением некоего повышающего коэффициента.

- До какого предела, по вашему мнению, могут расти цены на недвижимость для рестораторов?

- Пока у меня нет ощущения, что наступило насыщение рынка. Когда процесс роста остановится, не знает никто. Пока рестораторы имеют возможность поднимать цены в своих заведениях и компенсировать потери по аренде, по себестоимости продукции за счет покупателя. Потолок будет достигнут, когда покупатель перестанет платить за все.

Кроме того, сейчас многие инвесторы готовы идти в ресторанный бизнес. Растут ресторанные дома, растут сети, появляются новые игроки на рынке. И это крупные инвесторы. Рестораторов-одиночек, к сожалению, не так много. Если такие и появляются, то обычно оказывается, что эти люди имеют какой-то параллельный бизнес. К сожалению, я знаю слишком мало отечественных рестораторов, которые смогли "сделать себя" с нуля. Например, в этой кофейне, где мы с вами сидим ( "Кофемания". - "Ведомости") , работает лучший бариста (бармен, специализирующийся на приготовлении напитков из кофе. - "Ведомости") России. Но он не может сегодня взять кредит в банке, чтобы открыть свою собственную кофейню. Наши кредитные организации не дают подходящих условий.

- А какие крупные игроки сейчас выходят на рынок?

- В основном это компании, которые хотят диверсифицироваться. Компании, занимающиеся издательским, рекламным, строительным бизнесом. Например, одно из направлений деятельности "ДОН-Строя" - открытие ресторанов и супермаркетов в своих жилых комплексах. Недавно рекламное агентство, которое я не хочу называть, открыло свой ресторан - очень интересный проект. Я знаю о проекте создания большого ресторанного комплекса в регионе, который реализует крупный издательский холдинг. Такие примеры свидетельствуют о привлекательности индустрии питания. Инвесторы понимают, что в основном бизнесе им расти больше некуда, и пытаются найти применение деньгам, инвестируя в ту отрасль, которая показывает хорошую динамику роста.

- Когда вы консультируете рестораторов при подборе недвижимости, на какие объекты вы обращаете их внимание?

- Самым важным при выборе помещения для предприятия общественного питания является location (место расположения. - "Ведомости"). Именно оно определяет концепцию заведения. Сегодня мы видим огромный дефицит удачно расположенных помещений. Поэтому приходится искать варианты, которые раньше не рассматривались. Мы всерьез рассматриваем возможность размещения ресторанов в центре на вторых этажах домов "первой линии". Наиболее привлекательные первые этажи сейчас стоят очень дорого. Еще один резерв - подвалы. Но люди не очень любят обедать и ужинать в подвалах, поэтому такие помещения больше подходят для размещения каких-то пивных.

Привлекательность помещений в торговых центрах нужно оценивать в каждом конкретном случае. Лично я смотрел бы, какую посещаемость гарантирует торговый центр, и вносил бы в договор аренды пункт, предусматривающий льготы по арендной плате в случае, если обещанная посещаемость не обеспечивается.

- Какая рентабельность сейчас является нормальной для предприятия общепита?

- Следует ориентироваться на срок возврата инвестиций. Если он составляет от 1,5 до 3,5 года, это нормальный проект. Сейчас за этот период окупаются многие проекты с покупкой недвижимости.

- Какие сейчас цены на помещения для ресторанов в регионах?

- Как показывает мой опыт, развитие ресторанного рынка в регионах отстает от рынка в Москве примерно на три года. Это отражает и ситуацию с ценами.

- Будут ли рестораторы размещать заведения в бизнес-центрах, учебных заведениях? Не так давно "Ростик Групп" объявила о том, что будет создавать фуд-корт в МГИМО. Это может стать тенденцией?

- "Росинтер" выиграл это право на тендере. Мы консультировали МГИМО по поводу того, как им лучше реорганизовать систему питания. Насколько я знаю, на МГИМО претендовали шесть или семь ресторанных операторов, что говорит об интересе компаний к этой нише индустрии питания. В общем, это понятно: 75% рынка общественного питания можно назвать социальным - это больницы, армия, различные министерства и ведомства, учебные заведения, офисные центры, производственные комплексы. Но эта ниша требует особого подхода к бизнесу. Здесь нужно быть максимально близким к фаст-фуду по скорости обслуживания, но при этом обеспечивать максимально полное меню. Накормить в день 1500 человек недорогим, но полноценным обедом - это слишком сложная задача для небольшой компании или предпринимателя-одиночки. Это под силу только крупным специализированным компаниям. Неудивительно, что лучше всего в этом секторе работают кейтеринговые компании, например "Ланч", "Фигаро", Sodexo, "Мега-Фудс".

- Зато арендовать помещения в "социальных" и образовательных учреждениях, наверное, значительно дешевле. ..

- Это вопрос переговоров. Как правило, такие помещения находятся в государственной собственности, что предполагает меньшую арендную плату. В принципе, это могут быть даже партнерские договоренности: например, оператор обеспечивает [дешевыми] обедами социальную группу студентов и платит символическую аренду.

Большой плюс для предпринимателя здесь в том, что будущий оборот легко прогнозировать: достаточно подсчитать число людей в данном здании и понять, в каком объеме их надо будет обеспечить питанием. В общем, этот бизнес очень понятный, но сложный. Потому что если один раз сделать что-то неправильно, то вы сразу лишаетесь потребителя.

- Ваша федерация намерена активно участвовать в законотворческой деятельности. Планируете ли вы добиваться каких-то новшеств, способных улучшить ситуацию на рынке "ресторанной" недвижимости?

- Одна из задач нашей федерации - участие в подготовке изменений к нормам, регламентирующим работу предприятий общественного питания. Мы хотим, чтобы нормативы и инструкции были понятны предпринимателю, выходящему на рынок с желанием открыть ресторан. По техническим нормам, которые существуют сегодня, практически любое заведение можно закрыть из-за несоответствия пожарным либо санитарным нормам. И чиновники, и предприниматели это знают. И живут со взаимным лицемерием, поскольку все понимают, каким образом эти проблемы решаются. Но в официальных структурах никто не горит желанием менять эту ситуацию. Мы же готовы инициировать изменения к техническим регламентам.

- Не секрет, что большинство технических нормативов для предприятий общепита утверждались в середине прошлого века и, видимо, устарели. Что именно федерация хотела бы изменить?

- Технологический процесс, который расписан, например, в СНиПах (Санитарные нормы и правила. - "Ведомости") , рассчитан на большие комбинаты питания. По этим нормативам технологическая цепочка по приготовлению еды должна занимать 60 - 70% помещения ресторана. Сейчас это нереально. Да и не нужно, ведь технологии за последние десятилетия ушли далеко вперед. Например, сейчас нет никакого смысла держать в каждом ресторане цех по обработке яиц, ведь существуют специальные яичные порошки. Нет необходимости в цехах по разделке рыбы и мяса. Давно уже забыта ситуация, когда с огромных хладокомбинатов привозили туши, которые надо было разделывать. Сейчас большинство рестораторов работают на полуфабрикатах, зачастую высокой степени готовности. А поставщики готовы привозить порционно фасованные продукты.

Но старые регламенты действуют. Рестораторы зачастую относятся "спустя рукава" к санитарным нормам именно по причине их неактуальности и запутанности. Государство само понимает, что все эти нормы соблюдать нельзя, но чиновники в зависимости от настроения или разнарядки приходят на предприятия общепита с проверками. И всегда могут обеспечить поступление в бюджет очередной порции штрафа.


Елена Виноградова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "ГРОМКИЕ ИМЕНА: Кулинарная недвижимость":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Имя автомобиля решает все, или Мерседес стал неправильным автомобилем

«Как корабль назовешь, так он и поплывет». Поверьте, эта поговорка возникла не на пустом месте и относится не только к кораблям, но и в первую очередь к автомобилям. Название нового автомобиля только с первого взгляда кажется простым делом.

» Японские автомобили - 2886 - читать


Самая популярная модель Toyota Corolla меняет имя

Самая популярная модель Corolla японской компании Toyota, выпущенная на протяжении более чем 40 лет тиражом в 32 миллиона авто, меняет имя – отныне модель будет называться Auris. Официальный старт продаж новинки в Европе намечен на 3 марта этого года. Представители компании сообщили о том, что к переименованию бестселлера их сподвигли исследования рынка, несмотря на то, что имя Corolla служит своеобразным эталоном надежности, оно не вызывает у покупателей никаких эмоций, а ...

» Японские автомобили - 2542 - читать


Самые громкие события на рынке недвижимости в 2007 году

Интернет-журнал Metrinfo. Ru Домик на Горьковке – лучший новогодний презент Итальянские каникулы: недельная аренда дешевле гостиницы Хорватские виллы по карману «фирмачам» Груз ипотечного долга: как его распределить Феодальные замки: в руинах зарыты дивиденды Прогноз-2008: куда направятся арендные ставки Как оформить сделку, сэкономив в десять раз Все статьи журнала В канун Нового года принято подводить итоги. Тенденции на рынке недвижимости в 2007 году формировались под вли ...

» Строительство жилья - 1406 - читать


ГРОМКИЕ ИМЕНА: Столичный тендермен

Влияние и вес Юрия Росляка в правительстве Москвы в последнее время значительно выросли. В сферу полномочий первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя комплекса экономической политики и развития города входят разработка и реализация экономической, структурной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, формирование прогнозов социально-экономического развития города, взаимодействие с субъектами отечественного и зарубежного финансового и фонд ...

» Загородная недвижимость - 1223 - читать


Недвижимость в Прибалтике: иметь или не иметь

Большинство западных экспертов признают, что рынок недвижимости Центральной и Восточной Европы обладает большим потенциалом. Перспективными считаются страны Прибалтики, вступившие в Евросоюз. С каждым годом увеличивается поток иностранных инвестиций в недвижимость Литвы, Эстонии и Латвии.

» Зарубежная недвижимость - 2202 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » ГРОМКИЕ ИМЕНА: Кулинарная недвижимость

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© RusAdvice.Org, 2006-2014, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия RusAdvice.Org