Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Строительство жилья » Московский риэлтор должен иметь навыки детектива

 

Московский риэлтор должен иметь навыки детектива

 

 

Какими инструментами поиска и юридической проверки пользуются риэлторы? И вообще, чем профессионал отличается от новичка, пришедшего с улицы и не имеющего ничего, кроме энтузиазма?

Как подбирается персонал для серьезной риэлторской компании, насколько важны личные и деловые качества агента, и как их можно оценить?

С этими и другими вопросами мы обратились к начальнику учебного центра Группы Компаний "Триумфальная арка" Роману Вихлянцеву.

Прежде всего, Р.Вихлянцев заметил, что сегодня риэлтор - это очень серьезная профессия, и одного желания здесь мало.

загрузка...

 

 

Минимальная программа учебного центра, который он возглавляет, - 150 академических часов. Обучению предшествует достаточно жесткое тестирование претендентов, которое проходят далеко не все. После прохождения полного курса обучения в течение полугода компания ведет нового агента и постоянно контролирует. Если же отвечать максимально кратко, то можно выделить несколько основных моментов.

Начнем с предварительной оценки вариантов. Риэлторы пользуются открытой информацией. Но у каждой квартиры есть история, представитель (иногда это частное лицо, много хуже - если это неграмотный риэлтор). Далеко не каждую квартиру риэлтор покажет клиенту - отбраковка сегодня составляет минимум 70 процентов. Либо заявленные квартиры уже проданы, либо они имеют правовые или технологические дефекты. И те, и другие весьма разнообразны. Квартира может быть неправильно приватизирована, по ней могут идти судебные дела (в документах это никак не отражается) и т.д.

Виртуальные предложения

Последний пример: клиент очень хочет вместо трехкомнатной квартиры в Домодедово без доплаты приобрести квартиру на Академической, и пока эту квартиру он не приобретет, свою он продавать не собирается. Он настойчиво выставляет свою квартиру на продажу уже в течение двух лет (а поскольку он "желает странного" - скорее всего, это продлится еще лет двадцать), она числится во всех электронных базах, но фактически она не продается. И подобных виртуальных квартир сегодня великое множество. Итак, остается 20-30% квартир, которые уже можно показывать клиентам.

Как отслеживать риски? К великому сожалению, ныне действующее законодательство открытых механизмов для этого не предоставляет, так что риэлторские методы делятся на правовые и чисто детективные. Р.Вихлянцев отметил, что, пожалуй, самое существенное в работе риэлтора - это умение задавать правильные вопросы.

Бабушки - друзья риэлторов

Существует так называемая карта рисков: риэлторов учат, что именно нужно детализировать, где нужно искать риски, а где они маловероятны, то есть, выражаясь обывательским языком, где нужно соломку подстелить, а где - "и так сойдет". Получение информации от пресловутых ДЕЗов для профессионального риэлтора - дело несложное, но трудно представить, сколь ценную информацию обаятельный риэлтор может получить от соседей - тех самых бабушек, которые сидят на скамеечках у дома или гуляют с собачками. Они знают гораздо больше, чем законный супруг, который продает квартиру, и даже больше, чем участковый (кстати, с участковыми риэлторы тоже регулярно общаются).

Недавний пример из истории компании: "центровая" коммунальная квартира. Покупатель есть, о цене договорились, квартира приватизирована, по документам все прекрасно, сделка очень выгодная. Маленькая деталь: одна из прописанных в квартире молодых женщин недавно выписана как умершая. Свидетельства о смерти нет. Выписана она в судебном порядке согласно действующему законодательству: десять лет о ней не было никаких известий. Но риэлторы заинтересовались, а куда пропала женщина двадцати восьми лет и действительно ли она умерла?

Ситуацию прояснили бабушки - соседки, пояснив: "Да жива она, жива, месяц назад видели. С матерью не ладила, приватизацию делать не хотела, и вообще, бог знает, какую жизнь она ведет". Добросовестный же покупатель, интересы которого представляли риэлторы, к явлениям "с того света" вряд ли был готов. В результате, риэлторы от этой сделки отказались категорически.

Срок - дело тонкое

Но и эти риски - не основные. Самый распространенный на сегодня риск - это риск, связанный с залогами. И здесь нет ни мошенников, ни жуликов, есть конкретное состояние рынка на сегодняшний день, а состояние это, по мнению Р.Вихлянцева, весьма тяжелое: спрос превышает предложение многократно, и рынок уже не равновесный, а дефицитный. Это плохо и для продавца, и для покупателя. Стандартная ситуация: разменивается большая квартира, все договоры купли-продажи сегодня срочные, то есть, в них прописан конкретный крайний срок выхода на сделку. Частные лица эти риски не осознают, больше всего они боятся жуликов и мошенников.

Итак, предположим, супруги разводятся, квартира разменивается. Одна альтернативная квартира уже найдена, за нее вносится залог. А вот вторую альтернативную квартиру в указанные сроки найти не удается по причине дефицита. Так как грамотно составленного договора у наших частных лиц, как правило, нет, то их отношения "по умолчанию" регулируются Гражданским кодексом (а именно, его статьями 380-381). Согласно ГК, если покупатель не выходит в назначенный срок на сделку, задаток остается у продавца, если же не выходит на сделку продавец - то он возвращает залог в двукратном размере. В особо привлекательных случаях залог достигает десяти процентов суммы сделки. Комментарии, как говорится, излишни.

Как вести себя участнику сделки, который не нашел вовремя подходящий вариант? Либо соглашаться на менее подходящий, либо... платить. "Триумфальная арка" берет эти риски на себя. И вообще, у серьезных агентств весьма сложные, но грамотные схемы минимизации подобных рисков.

Как определить хорошего риэлтора?

Уже однозначно можно говорить, что риэлтор - профессия социальная, а это означает, что основные качества риэлтора - коммуникабельность и способность вникать в чужие проблемы. Здесь приходится оперировать большими суммами денег и входить в серьезнейшие социальные проблемы. Отсюда - оптимальный возраст риэлтора: это 30-40 лет, когда человек, с одной стороны, еще "пластичен", а, с другой стороны, уже накопил некоторый жизненный опыт и воспринимает окружающий мир без розовых очков, ответственно.

Второе качество - мотивация на работу. Дело в том, что у риэлторов относительно свободный график работы, они работают не за зарплату, а за процент. Казалось бы, мотивация достаточная: больше сделал - больше заработал. Но этого оказывается мало. Люди делятся на две категории: одни привыкли ходить на работу "от и до" и регулярно получать зарплату, а другие - предприниматели по духу. Коммерческая жилка - необходимое качество риэлтора. Практика показала, что лучший риэлтор - это женщина сорока лет, ибо третье необходимое качество для успешного риэлтора - это способность выдерживать стрессы. Наша российская женщина - мудра, гибка, пластична, трудолюбива, очень реалистична, обучаема и способна выдержать любые стрессы.


М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Московский риэлтор должен иметь навыки детектива":


Рассказать другу

Оценка: 0.0 (голосов: 0)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Московский Международный фестиваль «Мини-Автомобиль 2006»

В Москве на Поклонной горе проходит (с 27 по 31 мая) второй по счету Московский Международный фестиваль «Мини-Автомобиль 2006». Фестиваль проводится под эгидой Правительства Москвы и призван повысить интерес москвичей и жителей ближайшего Подмосковья к небольшим автомобилям. По мнению мэра Москвы, Юрия Лужкова, если народ пересядет на такие авто, то дорожная ситуация на улицах столицы существенно улучшится.

» Американскии автомобили - 1993 - читать


Конкурс «Московские Звезды»: имена профессионалов должны «звучать»

В декабре будут подведены итоги Конкурса Профессионального Признания « Московские Звезды», который начал работать с 1 августа 2007 года. Организатор конкурса —

» Строительство жилья - 1424 - читать


Московским риэлторам 2006 год запомнится ростом цен, Олегом Митволем и Большим Домодедово

Заканчивающийся год был одним из самых богатых на новости в сфере жилой недвижимости. Он отмечен стартом национального проекта " Доступное и комфортное жилье - гражданам России", анонсом множества частных инвестиционных проектов комплексной застройки, существенным снижением банковских ставок по ипотечным кредитам и улучшением условий для заемщиков.

» Загородная недвижимость - 1290 - читать


Мировые имена московских гостиниц

Столичные отели привлекают лучших инвесторов и операторов мира, а значит, в отрасли грядет бум В предыдущем номере мы писали о том, что комплекс гостиницы « Москва» фактически восстановлен. Однако работы там еще предстоит немало.

» Бизнес Недвижимость - 1541 - читать


Каждый мужчина должен иметь…

Даже самый совершенный костюм – ничто, если к нему подобраны неправильные туфли. Выбор обуви может полностью преобразить ваш внешний вид: даже если вы приобрели роскошные дизайнерские джинсы или самый лучший костюм, подобрав к нему идеальную сорочку и модный галстук, ваша обувь может свести все усилия на нет. В мужском гардеробе должно быть, по меньшей мере, пять базовых моделей обуви, которые выручат своего обладателя практически во всех жизненных ситуациях.

» Мода - 2511 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Строительство жилья » Московский риэлтор должен иметь навыки детектива

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© RusAdvice.Org, 2006-2014, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия RusAdvice.Org