Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Строительство жилья » Собственнический инстинкт

 

Собственнический инстинкт

 

 

Товариществ собственников жилья (ТСЖ) в Москве всего несколько сотен на миллионы собственников, несмотря на то что закон о ТСЖ существует почти десять лет. В основном, конечно, тотальному охвату товариществами всего жилья мешает инертность собственников квартир. Но есть и другие причины.

Зачем платить больше

Практика показывает, что для очевидно выгодных дел граждане объединяются быстро, охотно и без дополнительной рекламы. Может, тогда все дело в том, что ТСЖ просто не самая выгодная форма управления многоквартирным домом?

загрузка...

 

 

Ведь даже на первый взгляд для управления домом нужны, по крайней мере, два квалифицированных сотрудника на зарплате и все тот же вагон эксплуатирующих организаций. И даже для очень инициативных и квалифицированных сотрудников ни "Мосэнерго", ни "Водоканал" тарифов не изменят. А еще в собственность жильцов поступают чердачные, подвальные и другие нежилые помещения – то есть прямые расходы только увеличатся.

Более того, дом рано или поздно изнашивается, требует ремонта, хотя бы косметического. Требуют замены лифты. А собственность на землю с придомовой территорией и вовсе заставит призадуматься: а для чего все это хозяйство? В аренду землю не сдать – там детская площадка. Площадка – это хорошо, это не пивной ларек. Но ведь она была и тогда, когда мы не платили за аренду этой территории.

Именно на "земельной" почве вышел конфликт у руководителей одного ТСЖ с муниципальными властями Строгина. Муниципальные власти так собственникам и сказали: не хотите за дополнительный участок платить – мы его у вас заберем и на этом месте поставим коммерческую палатку. Припугнули, конечно. И подействовало – стали платить. Пример этот не в пользу создания ТСЖ с последующим землеотводом для собственников дома. Ведь если бы там уже к моменту оформления землеотвода стояла палатка, территорию жильцам ограничили бы ровно до нее. Просто потому, что явный доход с городской земли ни одна власть не даст получать. Расходы нести – это пожалуйста.

Вот что говорит по этому поводу руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами юридической фирмы "Легге" Денис Шорин. "Я бы не стал утверждать, что вместе с дополнительной собственностью жильцы непременно получат дополнительные расходы. Действительно, имущество подлежит ремонту, его надо обслуживать, и раньше покрытие очень большой части этих расходов декларировало государство. Но ведь чаще всего не исполняло ввиду отсутствия средств. Теперь же собственники сами несут эти расходы. Опять-таки не хочешь платить много – купи квартиру в доме без охраняемой стоянки, без лифта, с маленькими лестничными клетками и плати меньше".

Вместе с имуществом собственнику достается ответственность за это имущество. Но могут возникнуть аварийные ситуации, требующие немедленного финансирования. Если в качестве собственника выступает город, аварии ликвидируют относительно быстро и с отсрочкой платежа. А кто такие эти товарищи-собственники, чтобы для них в долг работать?
Михаил Мамонтов, ведущий специалист ЗАО "Центрюрсервис", объясняет: "Никто не предполагает, что в ТСЖ должны работать безграмотные люди, которые не могут правильно распределить доходы и расходы. И что они бездумно тратят все деньги, которые получают, не оставив себе на такой вот черный день. Если в доме нет своих специалистов, то нужно привлекать их со стороны. И любой специалист сразу оговорит необходимость создания резервного фонда. Величина его определяется общим собранием ТСЖ, она может составлять от 30 до 100% ежемесячного бюджета дома".

С появлением собственников в многоквартирных домах появлялись и примеры недобросовестного или неумелого управления домом. Возникали скандалы из-за роста квартирной платы жильцов, проголосовавших за создание ТСЖ. Впрочем, такие же конфликты часто возникают и с выбранной жильцами управляющей компанией: качество услуг не изменилось, вода не стала в два раза горячее, свет не горит вдвое ярче – почему вдруг счет вырос в два раза?

"Недобросовестных организаций во все времена хватало,– соглашается Михаил Мамонтов,– и на этом рынке достаточно. Но как раз это говорит в пользу создания ТСЖ. Согласитесь, управление жильцами собственного дома повышает шансы жильцов получить тщательный подход к контролю над расходами. Например, установите водомер – тут же получите экономию на расходе воды. Управление жильем на уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жильца со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношение цены и качества коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей".

Тем не менее оснований для пессимистических выводов вполне хватает. И чужие неудачи отбивают у людей желание создавать ТСЖ. Но ведь действительно, если дом не сыплется на глазах, жильцов не замучили аварии и к дому в качестве придомовой территории не прирезали соседний парк со всеми расходами на его содержание, должно быть выгоднее содержать свой дом под управлением своего маленького аппарата, чем большого государственного.

Равенство и противодействие

На практике оказалось, что успешные ТСЖ в Москве все-таки существуют. И услуги, как и было посчитано, обходятся жильцам дома с товариществом дешевле. Рассказывает заместитель председателя ТСЖ района Очаково-Матвеевское Галина Дурлеску: "Насколько я знаю, по закону надо сначала создавать кондоминиум, а потом товарищество. У нас же сначала создали товарищество, а кондоминиум пока только в планах. Никакой зарплаты я не получаю, мы все: председатель, я, бухгалтер и инженер – работаем на общественных началах. Но считаю, что овчинка стоит выделки.

Уровень коммунальных услуг в доме существенно повысился. Прежде при постоянном росте тарифов мы вынуждены были терпеть низкое качество работ. Деньги, которые мы платили в ДЕЗ, проваливались, словно в черную дыру. А теперь, после заключения договора на обслуживание с фирмой, мы не перестаем удивляться оперативности выполнения заявок. Стоит только жильцу вызвать сантехника, как через 15 минут он уже здесь и устраняет неисправность. Не так давно для разъяснения жильцам правовых вопросов мы пригласили опытного юриста. Все эти люди делают жизнь членов ТСЖ организованной и удобной. Причем обслуживающий персонал обходится жильцам не слишком дорого: эти деньги входят в квартплату, в ее подраздел 'Техническое обслуживание'. Жильцы платят по общепринятым городским тарифам – и ни копейки больше".

Нужно сказать, что это ТСЖ создавалось при полной поддержке муниципалитета. Но чаще ситуация совершенно иная. Что и говорить, в большинстве своем собственник не готов даже на такой подвиг, как поработать на общественных началах, не говоря уже о том, чтобы преодолеть все бюрократические барьеры, поставленные на пути желающих создать ТСЖ местными властями. Действительно, ходят слухи, что органы власти просто-напросто саботируют создание ТСЖ. Что излишне инициативным собственникам органы всех уровней, от муниципальных до окружных, противодействуют на каждом шагу, причем с явными нарушениями закона. Например, нужно по закону один из документов утвердить в двухнедельный срок – а власти тормозят бумагу на три месяца.

"В соответствии с пока действующим законом собственники квартиры в многоквартирном доме в срок до 1 января 2007 года должны выбрать способ управления многоквартирным домом и реализовать его,– предупреждает Денис Шорин.– Если они этого не делают, органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Соответственно, с учетом риска потери серьезного объема властных полномочий в отношении многоквартирных домов (и, как мы понимаем, возможностей зарабатывания денег) местным властям невыгодна организация ТСЖ".

Вот вам и еще одна причина вялой реакции на создание ТСЖ.

Извлечение прибыли

Ответ на вопрос, стоит ли поспешить с регистрацией ТСЖ и какую выгоду это принесет, каждый собственник ищет в самом доме. Видит выгоду – начинает действовать. Не видит – пускает все на самотек. По свидетельству экспертов юридических компаний, занимающихся регистрацией и консультированием ТСЖ, почти две трети товариществ создается по инициативе жильцов верхних этажей, то есть собственников, которые пожелали присоединить к своей квартире чердачные помещения. На это, как известно, необходимо согласие 51% собственников дома. А как только инициативный человек займется решением этой проблемы, так сразу и возникает у него желание расширить свои права.

"У ТСЖ действительно очень много полномочий,– подтверждает Михаил Мамонтов.– Самая частая причина создания ТСЖ – желание жильцов обустроить чердачные помещения, превратив их в жилые мансарды. Члены ТСЖ могут, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме для последующей продажи этих помещений или сдачи их в долгосрочную аренду. Чаще всего такие помещения сдаются в качестве жилых помещений (размещать офис на верхнем этаже жилого здания арендатору не очень удобно). Кроме того, жильцы дома чаще всего возражают против размещения офисов в мансардах. Поэтому там в основном располагаются жилые квартиры. Затраты на строительство мансарды составляют 300-550 у. е. за 1 кв. м, срок строительства – около полугода".

Способов заработать у ТСЖ между тем немало. Например, при эффективной организации деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя разные способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ, находя дополнительные источники дохода в самом доме.

Причем подчеркнем, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество. Собственником муниципального дома является город, а следовательно, все доходы, которые могут быть получены, направляются в бюджет города. Собственники квартир в муниципальном доме также не имеют возможности использовать дополнительные источники дохода с дома.

Самый очевидный из них, конечно, сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Вариантов использования этих помещений множество: можно устроить там офис, склад, спортзал. Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора. В зависимости от типа дома можно использовать от 50 до 700 кв. м.

Еще один способ получения дохода – размещение на стенах и крыше дома рекламных щитов. Конечно, для этого подходят не все дома. Но если дом расположен у проезжей части, то этот недостаток при наличии у него поверхностей, пригодных для размещения рекламы, для ТСЖ может обернуться доходом – от 1000 до 3500 у. е. в месяц.

Конечно, ТСЖ не волшебная палочка для извлечения прибыли и для получения в собственность нежилых помещений дома. "На сегодняшний день в нашем доме есть два нежилых помещения и оба они нам не принадлежат. Естественно, мы не получаем денег за их аренду,– говорит Галина Дурлеску.– Это одна из проблем, которые предстоит решить. Из земельных участков у нас только придомовая территория. Мы мечтаем поставить забор, охрану, которая пропускала бы автомобили только наших жильцов, сделать площадки для выгула собак. Земельный участок ведь относится к кондоминиуму, а он у нас еще не оформлен".

А оформить землеотвод, чтобы впоследствии "качать права", можно только через ТСЖ. Может быть, стоит это сделать в расчете на светлое будущее?


Ольга Бухаркова Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Собственнический инстинкт":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Советы консультанта: Основной инстинкт

"Ведомости" / Николай Ермошкин Чтобы преуспеть, российские компании и международные компании, работающие на российском рынке, должны преодолеть барьер недоверия — к своим сотрудникам, клиентам, партнерам, государству, к своим продуктам. Если верить глашатаю “конца истории” американцу Фрэнсису Фукуяме, “доверие — это большая и измеримая экономическая ценность”. Руководители российских предприятий не должны оставлять решение проблемы доверия только маркетологам и пиарщикам.

» Управление и менеджмент - 1446 - читать


Охотники за инстинктами

Еще около двух с половиной тысяч лет назад древнегреческий философ Платон задался вопросом, почему все люди стремятся к счастью, но одни достигают его, а другие — нет. И сам же дал ответ: первые могут отличить хорошее от дурного, вторые — не могут и потому им не удается быть счастливыми. В конце XIX века Зигмунд Фрейд открыл человечеству хаотичное «бессознательное» и предложил способ направлять темные импульсы на благо разуму: началась эра великого п ...

» Научные исследования - 1328 - читать


Островной инстинкт

По словам жены одного русского посла, королевский дом Англии в первой трети XIX века напоминал ей приют сумасшедших под предводительством короля — беспробудного пьяницы. Правда, у предшественников дела шли не лучше. Представители Ганноверской династии отличались недостойным поведением, некоторые из них были попросту психически ненормальны.

» Направления в науке - 1175 - читать


Основной инстинкт. В плену у предков

«Она его за муки полюбила, а он ее за состраданье к ним», - поведал когда-то Вильям Шекспир о природе отношений Отелло и Дездемоны. Полюбил-то он ее, может, и за состраданье, но вначале грозный мавр наверняка обратил внимание на то приятное обстоятельство, что Дездемона - прежде всего женщина. А теперь спрашивается – куда глаза его смотрели?

» Косметика и макияж - 2385 - читать


Инстинкт замужества

Пора задуматься о будущем. Нужно искать мужа. (Из фильма "В джазе только девушки"). Каждый раз, когда я встречаюсь со своим старинным другом, мы выпиваем пару бокалов мартини и он, глядя мне в глаза, говорит: "Знаешь, что мне нравится в тебе больше всего?

» Семейная жизнь - 1595 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Строительство жилья » Собственнический инстинкт

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© RusAdvice.Org, 2006-2014, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия RusAdvice.Org