Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Загородная недвижимость » Плавающие дома

 

Плавающие дома

 

 

Многие владельцы частных загородных коттеджей в Подмосковье, купленных несколько лет назад, все чаще жалуются на строительные недостатки своего жилища. В некоторых домах по весне затапливает подвалы, трескаются стены и фундамент, что постоянно требует от хозяев немалых дополнительных инвестиций. Основной причиной этого, как отмечают в компаниях, занимающихся геолого-изыскательской деятельностью, является неправильное ведение строительства на тех или иных типах грунта. На наиболее застраиваемых загородными домами направлениях — Новой Риге и Рублево-Успенском шоссе — благоприятными для строительства являются только 45% земель, на остальных требуется дорогостоящая подготовка грунта. А в пойме Москвы-реки (200 м от берега) территория вообще фактически непригодна для строительства.

загрузка...

 

 

Скорость и экономия

В 2001-2003 гг., когда отмечался максимальный спрос на загородное жилье, а соответственно, постоянно увеличивались цены на коттеджи и землю, девелоперы и застройщики старались максимально ускорить процесс сдачи поселков. Некоторые из них пренебрегали первым и, по словам представителей многих строительных организаций, главным подготовительным этапом — исследованием грунта перед строительством.

Как отмечает Ильгизар Алимов, главный инженер компании “СК Геопроект”, которая занимается проведением геолого-изыскательских работ в Подмосковье, начиная с 2000 г. на рынок было выброшено достаточно большое количество не до конца продуманных коттеджей без учета особенностей земельного участка: “Это не значит, что дома завтра разрушатся, но совершенно точно отдельным владельцам придется немало вложить в их доведение до ума”.

Андрей Мажаров, генеральный директор компании “Терра-Недвижимость”, отмечает, что экспертиза грунта способна защитить от многих очень неприятных вещей. “Например, если построить дом и не знать, что происходит под ним, то в один прекрасный день можно обнаружить у себя в подвале озеро. А можно этого избежать, если заранее побеспокоиться и сделать систему дренажа фундамента или принять решение на основании результатов экспертизы о необходимости строительства дома на свайном фундаменте. К сожалению, не все застройщики обращают внимание на результаты экспертизы, что приводит к печальным последствиям. В худшем случае может произойти разрушение фундамента и обрушение здания”, — говорит Мажаров.

В Истринском районе был случай, когда у практически нового трехэтажного дома рядом с Истринским водохранилищем сильно растрескался фундамент, после чего специально делалось электро-дистанционное зондирование (проверка несущей способности грунта). Выяснилось, что строители использовали не ту маркировку цемента под фундамент, пренебрегая результатами предварительного исследования грунта. На Новорижском шоссе в поселке “Радуга (Рублевские краски)” недавно был случай с проседанием нескольких домов. По словам участников рынка, таких примеров можно найти достаточно много, хотя их редко афишируют по понятным причинам.

Большинство проблем у собственников частных домов возникает именно с подтоплением подвалов из-за некачественно сделанной гидроизоляции. Причина — наличие под домом грунтовых вод, которые иногда могут проходить и в метре от поверхности земли. Например, в некоторых поселках рядом со Звенигородом в недавно построенных домах людям приходится ставить осушающие насосы в подвалы или делать дорогостоящую дополнительную гидроизоляцию.

После того как дом сдан, владелец, не разбирающийся в строительных технологиях, вряд ли найдет какие-либо значительные дефекты в новом жилище. Но по прошествии некоторого времени, если гидроизоляция сделана по экономклассу, это обязательно даст о себе знать. Технология здесь проста: подрядчик использует гидростеклоизол, затем замазывает гудроном и штукатурит, чего хватает ненадолго. Более совершенная технология, которая включает несколько трудоемких этапов, часто не привлекает подрядчиков высокой стоимостью и временными затратами. По словам Ильгизара Алимова, чтобы сделать гидроизоляцию по полной программе в помещении 100-150 кв. м, необходимо 600 000 руб.

Часто после того, как сдается коттеджный поселок и распродаются дома, владельцы сталкиваются с проблемой проведения за свой счет дополнительных работ по изоляции сливов и канализации. В загородных домах обычно ставятся специальные сборники в несколько десятков тысяч литров, которые нужно правильно заглубить, чтобы их не выдавило зимой. Застройщики, не учитывая “пучинистость”, т. е. силу, с которой грунт при воздействии отрицательных температур выталкивает из себя “посторонние предметы”, врывают его как получится, а это часто приводит к протечкам и другим проблемам. В свою очередь, специальная экспертиза грунта позволяет защитить дом от подобных явлений.

Если взять общие расходы на строительство дома, то примерно 20% занимает строительство коробки с крышей, 30-40% — внутренняя отделка и около 40% (при строительстве 3-4-этажного кирпичного дома) — фундамент. Но расходы на последний могут возрасти в два раза, если некачественно сделана система слива или гидроизоляции.

Дела сегодняшние

Сегодня, когда рынок загородного жилья немного сбавил обороты, застройщики в борьбе за клиента стали более тщательно продумывать проекты. В том числе одним из аргументов в пользу того или иного земельного надела у строителей стал отчет перед покупателем о благоприятном состоянии грунта под коттедж. Например, застройщики поселка “Резиденции Бенилюкс” провели полномасштабную проверку качества грунта, и, несмотря на то что дома здесь будут расположены рядом с поймой Москвы-реки, руководство компании гарантирует надежность фундаментов. Сейчас там осуществляются дорогостоящие мероприятия по укреплению берега, чтобы не было высачивания загрязненных грунтовых вод в реку. Также ведутся подсыпка пониженных участков и дренаж береговой зоны. Подобные мероприятия, несомненно, увеличат стоимость домов в поселке на 3-5%.

Большинство застройщиков стали заботиться об имидже, что также положительно сказалось на качестве строительства. Ведь основную ответственность несут строительная компания, которая на основании экспертизы должна принять правильное решение о методах и возможностях строительства, и проектная организация, которая должна учитывать особенности почвы при разработке проекта. Если дом продает юридическое лицо, то ответственность ложится на него, а если физическое лицо, то найти крайнего будет гораздо сложнее.

Вместе с тем в последнее время покупатели домов стали также более разборчивы в строительстве. Даже покупая дом, в котором не принимались меры по удалению грунтовых вод, клиенты вовремя прокладывают системы дренажа и удаляют ливневые воды.

Как надо

При грамотном подходе к строительству коттеджного поселка или жилого дома девелоперу после получения землеотвода необходимо найти проектировщика, который продумает расположение домов, а затем под конкретный план проектировщик должен заказать геологическое исследование. В геолого-изыскательских компаниях рекомендуют проводить экспертизу перед покупкой того или иного землеотвода.

В Подмосковье выделяются четыре вида территорий для условий наземного строительства при глубине заложения подземных конструкций до 5 м: благоприятные, относительно благоприятные, неблагоприятные и исключаемые из застройки.

“Поскольку земля становится все дороже, то застройщику лучше заранее узнать качество земли и можно ли там строить без проведения дорогостоящих подготовительных работ”, — считает Алимов.

По его словам, существует несколько способов проверить качество земли большой площади. Из наиболее распространенных и доступных по-прежнему остается взятие проб грунта путем бурения. Если брать территорию коттеджного поселка целиком, скажем 9 га, то предварительно необходимо пробурить около 10 скважин (четыре глубиной по 5 м и шесть по 15 м — всего 176 000 руб., или 1600 руб. за каждый метр). Это дает общую картину участка, и становится ясно, как должны быть расположены коттеджи. После этого утверждается генплан с четким расположением домов, и под каждым из них необходимо пробурить минимум четыре скважины (около 100 000 руб.), хотя традиционно лучше пять. Глубина скважин, а соответственно, и цена зависят от высоты дома, какой там фундамент, есть ли цокольный этаж и др.

Таким образом, на поселок в 30 домов на общие геолого-изыскательские работы требуется затратить порядка 3,2 млн руб., что составляет 1,5-3% стоимости всего поселка. Есть и исключения: например, в коттеджном поселке “Горки-6”, если ехать со стороны Новой Риги в сторону Рублевки, справа идет перепад высот в районе 15-20 м, а внизу проходит пойма Москвы-реки. Здесь нужно бурить на глубину 20 м, и цена бурения возрастает в 1,5 раза. То есть если себестоимость возведения каждого коттеджа оценивается в $200 000, то инженерно-изыскательские работы обойдутся дополнительно в $5000 на один дом.

На особо сложных для строительства участках, как, например, поймы рек, во многих западных странах применяют американскую технологию по снижению грунтовых вод — так называемые лучевые дренажи. В этом случае бурится колодец и через него при помощи специальной установки, опущенной внутрь, бурятся отдельные скважины в разные стороны. Туда протягивается труба с внутренней резьбой и врезается фильтр. Вода сливается в колодец, а затем через дрены (скважины) уходит обратно в землю. Метр такой скважины стоит около $200, а глубина бурения составляет 20-30 м ($4000-6000). Для наибольшей эффективности необходимо сделать четыре скважины, что обеспечивает проживание без подтапливания в 2-3 домах (вместе с дополнительными материалами — $20 000-25 000). Таким образом, на целый поселок в 30 домов объем затрат составит $200 000-250 000.

Пока застройщики Подмосковья используют такую систему в единичных случаях, например она применялась в Куркине и планируется ее использование в поселке “Резиденции Бенилюкс”. Владельцам уже построенных домов, столкнувшимся с проблемой подтапливания, дешевле и эффективнее сделать качественную внутреннюю изоляцию в доме.

Компаний, которые сегодня предоставляют геолого-изыскательские услуги в Московской области, достаточно много — более 30. Например, ЗАО “НПЦ “Геотехнология”, АСИА “Проект”, АО “МосгазНИИпроект” и др. Как правило, такие учреждения находятся при земельных комитетах.

У каждой из компаний есть свой способ выживания. Одни делают минимальными цены, другие пытаются быть удобными для застройщика и бурят минимальное количество скважин. Но в любом случае конечную точку в заключении о состоянии грунта ставят в Москве — Мосгоргеотрест и, соответственно, в области — Мособлгеотрест. Если на документах нет соответствующих печатей, то они практически не имеют юридической силы.

В итоге, как отмечают представители компаний, занимающихся геолого-изыскательской деятельностью, отсутствие экспертизы грунта может привести к неблагоприятным последствиям как для инвестора, так и для конечного потребителя. Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, считает, что “экспертиза является своего рода страховкой для застройщика и инвестора. Инвестору важна отдача от проекта, и если в процессе строительства возникнут проблемы с грунтом, то потребуются большие затраты в земельный участок, чтобы устранить недостатки, а значит, снизится прибыль”.


Илья Терентьев Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Плавающие дома":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Toyota Corolla Verso: Мир вашему дому

В тесте участвуют автомобили: Toyota Corolla Verso Словно кроткая служанка с Востока, она готова все отдать на благо семейного очага своего хозяина. Но кто она на самом деле?

» Японские автомобили - 2720 - читать


Citroen C3, Nissan Micra, Seat Ibiza: Дом игрушек

В тесте участвуют автомобили: Citroen C3, Nissan Micra, Seat Ibiza Посмотреть другие фото (15) Если кто-то покупает компактный автомобиль, это не всегда значит, что на больший не хватает денег. Против ветра С каждым годом отечественный автомобильный рынок все меньше напоминает базар.

» Французские автомобили - 2995 - читать


Hymer: дом на колесах

• На Hymer S-Class могут путешествовать пять человек Мнение о том, что немецкий автопром продает в России весь спектр своих изделий, было безжалостно опровергнуто на Московском автосалоне. На открытой площадке стояли «первые ласточки» зарождающегося «буржуйского» автотуризма. Оказывается, серьезно путешествовать на автомобиле можно не только забив багажник продуктами и палатками или, как вариант, раскладывая для ночлега пассажирские кресла.

» Разное - 6322 - читать


Машину можно будет оставлять только у дома!

Правительство Москвы одобрило законопроект «О размещении автотранспортных средств на территории города». Сразу следует сказать, что если новый закон будет принят Мосгордумой и подписан Юрием Лужковым, то он вступит в силу не ранее 2007 года. Через четыре года в Москве будет довольно сложно припарковать бесплатно автомобиль.

» Разное - 1827 - читать


Плавающие автомобили уже реальность!

В последние годы на автомобильном рынке четко наметилась тенденция выпуска всевозможных гибридов. Купе начинают скрещивать с внедорожниками, в паре с бензиновым двигателями все чаще работают электрические моторы и так далее. Но это еще далеко не все.

» Разное - 5211 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Загородная недвижимость » Плавающие дома

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© RusAdvice.Org, 2006-2014, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия RusAdvice.Org