Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Загородная недвижимость » Туристы постсоветского периода

 

Туристы постсоветского периода

 

 

Девелоперы загородной недвижимости интересуются любыми участками, лишь бы они были расположены в привлекательном месте. Даже если необходимо приложить немало усилий для очистки территории, прибыльность проекта можно обеспечить за счет близости озера, водохранилища или девственного леса. Намного больше перспектив у такого же участка с проведенными коммуникациями. Поэтому девелоперы все более активно занимаются перестройкой старых подмосковных туристических баз. Ведь их можно превратить в современный отельный комплекс или в не менее современный коттеджный поселок.

загрузка...

 

 

А туристы могут пойти погулять где-нибудь в другом месте.

“Каждое промышленное предприятие, институт и другие учреждения обладали собственной инфраструктурой, в которую входили и пионерские лагеря, и туристические базы, и пансионаты. На сегодняшний день нормально функционирует не более 20% данных объектов”, — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам генерального директора “Терра-Недвижимости” Тимура Сайфутдинова, “земля турбаз и пионерских лагерей, безусловно, лакомый кусок для девелоперов и компаний, работающих в туристическом бизнесе”.


Как это было?
По мнению большинства экспертов, в Московской области в настоящий момент насчитывается около 200 туристических баз. Так, по данным специалиста по земле Vesco Consulting Владислава Даньшина, на начало 1990-х гг. в Московской области функционировало около 250-300 различных ведомственных баз отдыха и санаториев, тогда как на сегодняшний день как действующие сохранились лишь 150-170 объектов. “Остальные либо заброшены, либо были выкуплены частными лицами, а затем перепроданы по частям или продаются в настоящее время”, — говорит он.

“Первоначально строились подобные объекты всеми крупными предприятиями, ведомствами, учебными заведениями и проч. То есть строили их все советские организации, у которых для этого хватало средств”, — говорит директор по маркетингу Бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская.

В 1990-е гг. большинство рекреационных центров Подмосковья лишились потока клиентов, а потому пришли в запустение. Исключения составляют ведомственные дома отдыха Управления делами президента (УДП), РЖД, МИДа, Минфина и т. д. Часть обычных турбаз была продана. Сейчас же некоторые из баз восстановлены и функционируют снова, другая часть использована под строительство других объектов, в том числе коттеджных поселков.

“Многие турбазы, оставшиеся с советских времен, еще функционируют, несмотря на ограниченный клиентский интерес к ним. Они отличаются невысоким уровнем сервиса и слаборазвитой инфраструктурой”, — утверждает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Объясняется это просто. “Многие предприятия, в прошлом благополучные, в период перехода от плановой экономики к рыночной столкнулись с финансовыми проблемами и не могли вкладывать денежные средства в содержание и ремонт детских лагерей, домов отдыха и туристических баз. Это привело к разрушению около трети всех объектов”, — говорит пресс-секретарь агентства недвижимости “Домострой” Елена Буравцова.

У турбаз как у объектов недвижимости сохранились некоторые преимущества. “Турбаза — это объект, предназначенный для активного отдыха, поэтому они чаще всего располагаются на территории лесного массива рядом с каким-либо водоемом: рекой, озером, водохранилищем. Из объектов инженерной инфраструктуры на территории турбазы расположены хозяйственные постройки, водонапорные башни, трансформаторные будки и т. д.”, — перечисляет Мария Литинецкая.

По ее словам, социально-развлекательная инфраструктура представлена в таких проектах довольно бедно: в дополнение к жилым корпусам имеется разве что столовая, хорошо — если обустроенный пляж, могут быть также спортивные площадки, прогулочные зоны и “досуговый центр”, где присутствуют, как правило, бар, бильярд и т. д. “В целом турбаза мало чем отличается от дома отдыха и пансионата. По крайней мере, по набору инфраструктуры и природным характеристикам это объекты одного уровня”, — говорит эксперт.

Большинство турбаз может похвастаться своим местоположением. “С точки зрения географии большинство баз отдыха расположено в северных, западных и юго-западных районах Московской области: Дмитровском, Красногорском, Истринском, Одинцовском, Ленинском и Наро-Фоминском, и только незначительная часть приходится на восточные и юго-восточные районы”, — рассказывает Владислав Даньшин.


Интерес девелоперов
По словам экспертов, в настоящий момент большинство старых турбаз принадлежит неизвестно кому, т. е. находится на балансе различных ГУПов и ФГУПов, следовательно, их судьба напрямую зависит от федеральных и муниципальных властей, которые, в свою очередь, не стремятся заниматься их ремонтом или редевелопментом, но также не склонны их кому-то продавать.

Тем не менее некоторым девелоперам удалось уговорить владельцев баз продать им или сдать в управление эти объекты. В данном случае свою роль сыграл интерес к привлекательным участкам. Однако как получались права собственности, для многих юристов остается загадкой.

“Лучшее, что есть у подобных объектов, — хорошие участки земли с лесными массивами. Еще подобные участки хороши тем, что обладают подведенными и согласованными коммуникациями, что также положительно влияет на процесс девелопмента. Я думаю, что на месте туристических баз могут реализовываться хорошие коттеджные поселки, а чуть позже — и объекты гостиничной инфраструктуры. Те объекты, где нецелесообразно сносить строения, могут быть перестроены и уже сейчас сдаваться в аренду”, — считает Илья Шершнев.

По данным Владислава Даньшина, существует два варианта использования участков старых турбаз. “В 1990-е гг. предпочитали разбивать земельный надел на несколько участков, застраивать коттеджами и продавать их. С 2000 г., с началом роста спроса на цивилизованный отдых в Подмосковье, тенденцией стала реконструкция или комплексная перестройка советских баз отдыха в современные загородные отели. Со временем вырабатывалась и наиболее оптимальная концепция проекта. В прошлом веке инвесторы предпочитали вкладываться в строительство элитных рекреационных центров, в начале 2000-х гг. данная тенденция усилилась и дома отдыха начали позиционироваться как закрытые яхт-, гольф- или охотничьи клубы, тогда как на настоящий момент предпочтительным видится создание кантри-отелей средней ценовой категории”, — говорит эксперт.

Однако, по словам Марии Литинецкой, устройство дома отдыха — это долгосрочные инвестиции, проект со сроком окупаемости минимум 4-5 лет. Поэтому другим вариантом развития участка под турбазой, учитывая его прекрасные природно-ландшафтные характеристики, является строительство современного коттеджного поселка. “Элементы положительного окружения, такие как лесной массив и водоем, увеличивают стоимость земли, а соответственно, цены в будущем коттеджном поселке, что повышает доходность проекта в целом. Однако необходимо учитывать, что турбазы располагаются на землях рекреаций, а зачастую и на землях лесфонда. Чтобы построить поселок, необходимо менять категорию земель и вид разрешенного использования. Для строительства дома отдыха этого не требуется, также владельцу не обязательно выкупать землю, можно просто переоформить право аренды”, — говорит она.

По мнению Владислава Даньшина, во многом судьба объекта зависит от места расположения объекта. “На престижных западных и северных направлениях сохранилось гораздо больше действующих рекреационных объектов, чем на востоке Московской области. К примеру, большинство из действующих баз отдыха на береговой линии водохранилищ канала им. Москвы являются реконструированными объектами, построенными еще в 60-70-е гг. прошлого века”, — считает эксперт.


Наследие смутного времени
Остановить девелоперов при переделке старых советских турбаз могут юридические сложности. “Это земли рекреации. Сам участок может находиться либо в собственности, либо в долгосрочной аренде. Перевести его в другую категорию сложно, формально для этого нужно получить заключение государственной экологической экспертизы о том, что данные земли нельзя больше использовать по целевому назначению. Понятно, что легальным способом эту операцию провести нереально. Поэтому это закрытый рынок и потенциальному покупателю проще всего обратиться за помощью напрямую в администрацию района”, — говорит Тимур Сайфутдинов.

В любом случае, по мнению Ивана Шулькова, руководителя департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании “Усадьба”, изменение категории земли — процесс затратный и долгий. “После кризиса 1998 г. было много предложений по реализации таких площадок. Но, как правило, там было не все чисто с правами. Переуступая эти объекты новым владельцам, местные администрации зачастую превышали свои полномочия. В итоге, рассмотрев несколько таких объектов, мы решили не работать с ними”, — делится своим опытом Михаил Гороховский, вице-президент компании “Бест-Недвижимость”.

Еще одна проблема, тесно связанная с советскими турбазами, — несоответствие цены и качества услуг. “Есть слишком дорогие базы отдыха. Да, уровень сервиса в них сравним с европейским, но большинству москвичей они недоступны по цене. Есть также масса мест с крайне ненавязчивым советским сервисом по неадекватной цене. Получается, что проще на выходные съездить, например, в Чехию, заплатив чуть дороже, чем за те же деньги получить вместо отдыха кота в мешке”, — говорит Ольга Побединская. Помимо реконструкции баз, по ее словам, неплохо бы проводить еще и обучение персонала, который обычно набирается из местного населения.


Цена перестройки
“Стоимость перестройки зависит от состояния турбазы в целом и ее отдельных объектов в частности, все это определяет перечень работ, необходимых для восстановления объекта. Турбаза может нуждаться лишь в косметическом ремонте, а может требовать капитальной реконструкции и перестройки всех объектов. В соответствии с этим стоимость проводимых работ колеблется от десятков тысяч долларов до десятков миллионов долларов”, — говорит Литинецкая.

По данным Владислава Даньшина, 80% из выставленных на продажу объектов — земельные участки средней площадью около 10 га с несколькими блоками ветхих строений жилого и хозяйственного значения. “Если объект долгое время не функционирует, коммуникации, как правило, отведены, а инфраструктурные объекты — подстанции, электропроводка, котельная, газовая станция — находятся в плачевном состоянии”, — говорит он. Около 15% предложения — это заброшенные объекты, постройки которых подлежат сносу, а единственным преимуществом по сравнению с обычными земельными наделами является наличие документации о рекреационном целевом назначения участка. “Небольшой сегмент предложения — это своеобразные долгострои, реконструкция которых застопорилась на той или иной стадии. Как правило, инвестор построил несколько корпусов, реанимировал инфраструктуру, но финансов не хватило на отделочные работы и запуск проекта”, — добавляет эксперт.

Кроме того, стоимость редевелопмента зависит от выбранной концепции проекта и состояния существующей инфраструктуры участка. “В случае строительства элитного объекта с нуля объем инвестиций в среднем составит $2000-2500 на 1 кв. м, что при средней площади застройки около 15 000 кв. м даст общую сумму примерно $40 млн. Тогда как при реализации рекреационного комплекса экономкласса на участке с уже существующей инфраструктурой стоимость строительства, как правило, не превышает $600-800 на 1 кв. м, т. е. при аналогичных объемах застройки инвестиции необходимы уже в пределах $10 млн”, — говорит Даньшин.

По мнению же руководителя аналитической службы компании “Новый город” Натальи Ветлугиной, при перестройке вложения должны быть как минимум на уровне $1000 на 1 кв. м. “Дорого стоит оборудование, которое нужно закупать для всевозможных соляриев, лечебно-оздоровительных процедур. Так что можно сказать, что $1000 на 1 кв. м — это вложения просто в существующие строения”, — уточняет она.

По словам Даньшина, на доходность турбаз влияют сезонный фактор и удобство месторасположения объекта. “Средние показатели наполняемости рекреационных комплексов, как правило, составляют 50-60%, повышаясь на периоды праздников и снижаясь в зимний период. При грамотной концепции объекта и интенсивной маркетинговой политике сроки окупаемости домов отдыха составляют около 7-8 лет”, — отмечает эксперт.


Примеры покупок
Советские турбазы давно оказались в поле зрения участников рынка. “В нашу компанию обращаются люди, желающие приобрести земли бывших баз отдыха, турбаз, пионерлагерей, с просьбой, во-первых, помочь с покупкой данного участка, а во-вторых, провести анализ инвестиционной привлекательности земли под коттеджное или иное строительство. Также к нам обращаются нынешние владельцы этих объектов с желанием найти покупателя и люди, купившие эти земли, с просьбой провести анализ наилучшего ее использования”, — рассказывает Литинецкая.

По словам Сайфутдинова, есть примеры успешного освоения подобных земель — это 4-звездочные гостиничные комплексы “Истра Holiday” и “Лада Holiday” под управлением “РосЕвроОтеля”. “Основными клиентами этих гостиниц являются крупные компании, организующие корпоративные мероприятия, состоятельные москвичи или иностранцы”, — говорит он.

Шульков наиболее успешным опытом считает проекты компании Heliopark, ориентированные на краткосрочную аренду для сезонного отдыха, проведение выходных дней семьей или корпоративный отдых. В частности, Heliopark Country Club Hotel построен в 80 км от МКАД по Дмитровскому шоссе на месте санатория, принадлежавшего одной из московских строительных организаций. А Heliopark Emmaus Club Hotel, расположенный на 126-м км по Ленинградскому шоссе, появился на месте выкупленного у Союзобщемашбанка убыточного отеля.

Удачными примерами коттеджного строительства на месте бывших туристических баз эксперт называет поселок таун-хаусов “Сенатор-клуб” на территории санатория и дома отдыха “Десна” УДП, коттеджный поселок “Ватутинки Парк”, построенный на участке пансионата все того же УДП, а также поселок таун-хаусов “Петрово-Дальнее” на территории одноименного пансионата. Типичным примером удачно функционирующего комплекса Владислав Даньшин называет дом отдыха “Вороново” (Калужское шоссе, 37-й км), который был реконструирован в начале 1990-х гг. и до сих пор является одним из самых востребованных в Подмосковье.

Некоторые владельцы земельного участка еще не определились, как с ним поступить. “Мы купили первый подобный проект еще в 2001 г., когда 50 га леса с туристической базой в 50 км от Москвы стоили несколько сотен тысяч долларов, сегодня таких цен уже нет. Я думаю, что через несколько лет мы построим на данном участке хороший проект, хотя сейчас он не слишком интересен для девелопмента, так как обладает хорошим потенциалом за счет роста стоимости земли. Я уверен, что, если на рынке не будет потрясений, все подобные объекты будут подвергнуты редевелопменту в ближайшие 10 лет”, — рассказывает Шершнев.

По мнению Литинецкой, только при переводе земли из категории земель рекреации в категорию земель поселения участок дорожает минимум на 25%. “За последние полгода наша компания разработала четыре концепции развития земельных участков, на которых в прошлом располагались турбазы и пионерские лагеря”, — говорит эксперт.


Владельцы и позиционирование
“Встретить базы можно во всех уголках области, но в основном они сконцентрированы в северных, северо-западных и юго-западных лесных массивах. Убыточность или доходность этих комплексов зависит от того, кому турбаза принадлежит. Одно дело — "Газпром", а другое — ООО "Луч" с малым турпотоком. Другой важный параметр работы — позиционирование на рынке. При грамотном позиционировании и ценовой политике владельцы добиваются большого потока отдыхающих не только в выходной день”, — утверждает Ольга Побединская.

По словам Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании “Новый город”, наиболее комфортно чувствуют себя объекты крупных ведомств и компаний — газовой и нефтяной отрасли, а также УДП. Общеизвестный Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс состоит из нескольких пансионатов, и там до сих пор предлагаются дачи в аренду по цене от $7000 в месяц. Это, как правило, деревянные дома небольшой площади, но расположены они в самых разных местах: в Жуковке, Петрово-Дальнем, Успенском“, — рассказывает она. Цена на номера в этих пансионатах не падает ниже $100 за сутки.

Аналогичная ситуация сложилась на всех направлениях от Москвы. “В настоящее время в 40 км от Москвы по наиболее престижным направлениям пустующих домов отдыха почти не осталось. Тогда как судьба объектов, расположенных далее 40-го км, зависит от характеристик конкретных участков. Большинство турбаз располагают ветхими постройками (благо что есть подведенные коммуникации) и подпорченными экологическими характеристиками, поэтому не являются востребованными на рынке, в силу чего сроки их экспозиции, как правило, превышают средние по рынку”, — говорит Даньшин.

По его словам, восстановление или перепрофилирование оставшихся с советского периода турбаз является вопросом ближайших 10 лет, в течение которых объекты либо будут реконструированы, либо разбиты на меньшие наделы и застроены коттеджами. По мнению Ивана Шулькова, многие проекты редевелопмента турбаз и строительство объектов на продажу могут быть успешны и гораздо более интересны для инвестора с точки зрения рентабельности и сроков окупаемости, чем выкуп земель сельхозназначения.


Алексей Сергеев Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Туристы постсоветского периода":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Неурегулированные вопросы переходного периода налогообложения предприятий, утративших право на УСН

ИА "Клерк. Ру". Отдел новостей / Попов Георгий Георгиевич, директор ООО АФ «Авеста» , г Воронеж, специально для Клерк.

» Юриспруденция и Право - 2728 - читать


Увольнение работника в период его пребывания в отпуске

Журнал " Кадровый менеджмент" / Ольга работала секретарем в небольшой строительной фирме и училась на заочном отделении университета. Работа была несложной, но утомительной.

» Юриспруденция и Право - 2914 - читать


Вычет по НДС рискованно переносить на следующие налоговые периоды

Налоговый минимум / Налогоплательщики нередко используют право на вычет НДС, уплаченного при приобретении товаров (работ, услуг), в более поздних налоговых периодах, чем период, в котором такое право возникло. Насколько правомерны такие действия? Желание перенести вычет на более поздние налоговые периоды возникает у налогоплательщиков, как правило, в ситуациях, когда в том налоговом периоде, в котором у налогоплательщика появилось право на вычет НДС, отсутствуют (или очень ...

» Юриспруденция и Право - 2402 - читать


Японский Дон Кихот раскатает туристов по крыше магазина

Неплохой ход: построить жуткий аттракцион в самом центре одного из самых привлекательных для туристов городов мира. Особенно, если аттракцион будет работать не сам по себе, а в качестве дополнения к огромному универмагу. Эта интригующая фотография размещена в Сети членом Flickr-сообщества, называющего себя EverJean и побывавшем недавно в Токио.

» Бизнес идеи - 1254 - читать


Если отпуск приходится на разные налоговые периоды, расходы по нему следует разделить

Журнал «Главбух» / Это уточнили чиновники относительно расчета налога на прибыль. Важно, что такой же подход применяется и в бухучете. Письмо Минфина России от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/2/156 Минфин России разъяснил, каким образом нужно учесть отпускные в случае, если дни отпуска приходятся на разные отчетные периоды по налогу на прибыль.

» Бухгалтерия и аудит - 2740 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Загородная недвижимость » Туристы постсоветского периода

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© RusAdvice.Org, 2006-2014, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия RusAdvice.Org