Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Юриспруденция и Право » Способы легализации самовольной постройки

 

Способы легализации самовольной постройки

 

 

Материал предоставлен журналом Консультант /

Марина Щелканова, руководитель юридической службы ЗАО Агентство «Афина Паллада»

Самовольно возведенные строения – не редкость для сегодняшней России. В то же время правовой статус таких объектов определен в законодательстве весьма расплывчато. Отсюда возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам (ст. 263 ГК РФ).

загрузка...

 

 

При этом он должен соблюдать строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка. Другие владельцы участка, например арендаторы, могут производить его застройку в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Между тем нередки ситуации, когда объект недвижимости строится на чужой земле. Нередко арендатор реконструирует недвижимость без согласования с собственником. Это происходит по разным причинам. Одна из них – сложность и неоднозначность правовых механизмов. Чтобы добиться отвода земельного участка, согласовать проект строительства и т. п., нужно выдержать долгое общение с представителями контролирующих органов. Безусловно, не последнюю роль играет и менталитет наших граждан, их стремление обойти закон, а не соблюсти его. Еще одна причина банальна. Строительство многих из существующих объектов производилось без соблюдения требуемого законом порядка. Теперь же владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих прав на имущество, ведь без этого объекты невозможно ввести в легальный хозяйственный оборот.

После возведения неразрешенной постройки вокруг объекта недвижимости возникает своеобразный правовой вакуум. Эту неопределенность необходимо разрешать с учетом интересов как собственника земельного участка, так и лица, осуществившего застройку (реконструкцию).

Суть самовольной постройки

Что же понимается под самовольной постройкой? Ее определение дано в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Заметим, что состав необходимых разрешений и документов определен статьей 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон). Это разрешение собственника земельного участка, разрешение органа архитектуры и градостроительства, архитектурно-планировочное задание, архитектурный проект .

На основе приведенного определения

можно предположить, что Гражданский кодекс не регулирует отношения, касающиеся самовольных построек, находящихся в стадии незавершенного строительства. Объекты, описанные в статье 222, определяются как постройки, а это предполагает законченность процесса строительства.

Однако, на наш взгляд, положение данной статьи Кодекса следует применять и к объектам незавершенного строительства. Наша позиция основывается на том, что такие объекты, наравне с уже построенными, относятся к недвижимому имуществу. А любая недвижимость, отвечающая одному из условий, указанных в Кодексе, является самовольной постройкой .

Правовые последствия

Главное правовое последствие самовольной постройки в следующем: лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не может распространяться приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.). Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ). Правовая позиция Верховного Суда в целом была подтверждена определением Конституционного Суда от 25 марта 2004 г. № 85-О. В своем вердикте судьи подчеркнули, что гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.

Лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Кроме того, они обязаны осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 25 Закона).

Два варианта легализации постройки

Гражданский кодекс содержит норму, согласно которой застройщик может получить права собственности на самовольную постройку. Это возможно, если он не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Перечисленные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля. Тогда самовольная постройка может быть по решению суда признана собственностью либо застройщика, либо законного владельца земельного участка.

В первом случае земельный участок в установленном порядке передается застройщику. При этом он не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Иначе говоря, это земли, входящие в государственный или муниципальный фонд. Порядок предоставления таких участков для строительства определен Земельным кодексом (ст. 30-33 ЗК РФ).

Нельзя исключать и такой вариант, когда застройщику передается земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица. Это возможно после того, как земельный участок будет изъят у собственника (ст. 284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок.

Необязательно, чтобы земельный участок был предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на нее. Главное, чтобы к этому моменту собственник в письме или отзыве на иск пообещал истцу предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем. Изложенный подход широко распространен в судебной практике.

Во втором случае самовольная постройка передается в собственность владельцу земельного участка. При этом лицо, за которым признано право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, определенном судом.

Необходимо учитывать, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Если эта норма будет нарушена, а компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли [2], то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно. В противном случае данная ситуация будет противоречить Земельному кодексу (ст. 8 ЗК РФ).

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения. К ним относятся адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») .

Необходимые документы

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

1. Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Примеры: договоры подряда и акты приемки работ по строительству постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом.

2. Документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Пример: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.

3. Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Пример: выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка.

4. Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Примеры: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.

5. Документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Примеры: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.

6. Если истец осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, он должен подтвердить, что участок будет ему передан. Например, он может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.

Следует обратить внимание на то, что приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, могут потребоваться дополнительные документы.

Порядок легализации могут упростить

Александр Окунев , директор департамента по земельной реформе компании «Пачоли. Земельное право»

При легализации самовольной постройки лицо, обращающее в суд, должно подтвердить, что им были произведены все необходимые согласования. Однако получить справки, свидетельствующие об этом, не так-то просто.

Так, одним из требуемых документов является технический паспорт. Он выдается органами, которые осуществляют техническую инвентаризацию. Однако в БТИ наверняка сделают запись о том, что постройка является самовольной, так как отсутствует разрешение на строительство. Таким образом, в суде не будет одного из документов, необходимых для того, чтобы стать полноправным владельцем недвижимости.

Решить эту проблему могут поправки в ряд нормативных актов (в первую очередь, Гражданский и Земельный кодексы), готовящиеся в настоящее время. Согласно ним, чтобы легализовать постройку, достаточно будет закрепить права на участок в соответствии с Земельным кодексом. Для получения же разрешения на строительство нужно будет подтвердить соответствие постройки градостроительным требованиям в компетентных органах.


[2] В роли такого органа, например, может выступать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Порядок изменения целевого назначения земли описан в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».


Статья получена: Клерк.Ру
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Способы легализации самовольной постройки":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Honda Jazz: Способ выживания

В тесте участвуют автомобили: Honda Jazz Те, кто регулярно смотрит «В мире животных», давным-давно знают: проще выживать тем, кто умеет мимикрировать – приспосабливаться к условиям окружающей среды. Новый супермини от «Хонды», похоже, в совершенстве владеет этим искусством.

» Японские автомобили - 1813 - читать


Cadillac BLS: Самый легкий способ достучаться до небес

В тесте участвуют автомобили: Cadillac BLS Столь необычных машин престижнейшей американской марки мы в России еще не видели. Впрочем, поклонникам традиционных «кадиллаков» – огромных, роскошных увальней – просьба не беспокоиться.

» Немецкие автомобили - 2329 - читать


Найдены новые способы получения взяток

• В минувшем году было найдено немало новых способов получения взяток Весь год ГАИ из кожи вон лезла, чтобы приструнить нарушителей и поднять престиж своей службы. Но увы — ни аварий, ни нарушений меньше не стало, а что касается имиджа, то про это скромно умолчим. Методы, которыми действовали придорожные милиционеры, должного эффекта не произвели, а вот проблем моторизованным гражданам доставили немало...

» Разное - 2813 - читать


Способы ввоза автомобилей физическими лицами

Легковые автомобили, ввоз/вывоз физическими лицами - способы ввоза Способы ввоза автомобиля могут следующими: - ввоз самим физическим лицом, следующим на нем как за рулем, так и находящимся в автомобиле в качестве пассажира; - ввоз в виде несопровождаемого багажа; - пересылка в адрес физических лиц. При ввозе б/у иномарки или российского автомобиля непосредственно самим физическим лицом льготы по уплате таможенных пошлин и налогов по единой ставке применяются, только если фи ...

» Разное - 3266 - читать


Вне закона. Самовольные постройки

Интернет-журнал Metrinfo. Ru Хорватские виллы по карману «фирмачам» Груз ипотечного долга: как его распределить Феодальные замки: в руинах зарыты дивиденды Прогноз-2008: куда направятся арендные ставки Как оформить сделку, сэкономив в десять раз Чемпионы Европы: самые маленькие и самые дорогие Роман с банком: как творится кредитная история Все статьи журнала Самовольное строительство, реконструкция, перепланировка и переустройство зданий и помещений считаются действиями доста ...

» Строительство жилья - 1628 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Юриспруденция и Право » Способы легализации самовольной постройки

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© RusAdvice.Org, 2006-2014, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия RusAdvice.Org